Utiliser le crédit comme levier de croissance de votre patrimoine

Article rédigé par Guillaume DENIS-PLOYARD, Responsable Communication Marketing & Digital, avec l'aimable participation de Robin PONCET, Ingénieur Patrimonial chez EQUANCE.

Les Français, expatriés ou non, ont toujours eu un comportement fidèle envers les produits d’épargne liquide ou de placement, malgré une valorisation faible voire inexistante des taux affectés à ces produits. En témoigne la dernière estimation de l’INSEE qui positionne la France au 4ème rang européen des épargnants avec 14.7% des revenus perçus placés sur les livrets traditionnels et sur les produits d’assurance vie. 

Qu’elle soit de précaution, pour préparer la retraite ou pour accéder à la propriété, les français ont toujours épargné. Aujourd’hui, la question peut s’avérer pertinente d’utiliser toute ou partie de son épargne pour investir dans la pierre, notamment avec des taux d’emprunt faibles.

Qu’est-ce que l’effet levier du crédit ?

Il s’agit avant tout d’une notion financière qui se définit par le différentiel entre le coût réel du crédit immobilier et le rendement de l’épargne. Retenons ainsi que l’emprunt, s’il est fait à un taux de rendement net inférieur à celui de l’épargne, alors il aura un effet positif sur l’enrichissement de l’emprunteur.

Comment savoir si je dois avoir recours au crédit plutôt qu’à mon épargne afin de financer un investissement immobilier ?

Il convient d’étudier 2 éléments fondamentaux qui permettent la comparaison. Le premier est le coût réel du crédit. Le second est le rendement de votre épargne.

· Le calcul du cout réel du crédit est relativement simple dès lors que les 3 variables suivantes sont connues : le taux du crédit, le taux de l’assurance et votre taux d’imposition.

Ex. Monsieur Martin réalise un emprunt au taux de 1.40% avec une assurance décès invalidité à 0.3%. Son taux d’imposition est de 30%. 

· Le rendement de l’épargne correspond au montant total que rapportent les sommes placées sur un produit d’épargne. Le rendement sera plus ou moins important en fonction du support choisit. Un livret A aura un rendement nettement inférieur à une assurance vie par exemple.

Dans les deux cas, il convient d’ajouter les prélèvements sociaux à 17.2%.

Quel impact peut avoir le crédit dans une stratégie patrimoniale ?

Prenons un exemple, parfois plus parlant.

Monsieur Martin souhaite réaliser un investissement immobilier locatif. La valeur du bien identifié est de 200 000€. Deux solutions se présentent à lui. Il peut acquérir le bien en cash grâce à son épargne ; ou il peut activer le levier du crédit dans son projet de financement et placer son épargne sur un contrat d’assurance vie en parallèle.

Explications :

1. Sommes à décaisser ou à percevoir mensuellement pour équilibrer le projet après impôt sur 15 ans.

2. Montant du loyer envisagé pour cette simulation (le montant est net de charges, soit 750€ brut)

   A. Valorisation du patrimoine à terme (1% de revalorisation annuelle)

   B. Total des loyers perçus avant impôts sur la période de financement

   C. Apport du client

   D. Capital à rembourser

   E. Intérêts + frais de garantie bancaire

   F. Montant des impôts payés

3. Richesse créée par le projet (il s’agit de la somme de A + B + C + D + E + F)

4. TRI, ou taux de rendement interne. Il s’agit de la rentabilité de l’opération qui intègre la fiscalité.

5. Placement des 200 000€ de Monsieur Martin sur une assurance vie

6. Capitalisation de l’assurance vie avec une hypothèse de rendement de 3% net annuel

7. Enrichissement total de Monsieur Martin au terme des 15 ans

8. TRI Global ou taux de rendement interne total de l’opération (investissement immobilier et placement en assurance vie)

Le résultat est sans appel. 

Si Monsieur Martin réalise son investissement immobilier en cash (c’est-à-dire en ayant recours à son épargne), le taux de rendement interne global sera de 2.48%. La valeur de son patrimoine va croître de 70 252€ net d’impôts sur 15 ans, hors de l’impact sur l’IFI qui réduirait encore le TRI d’un achat en cash.

A contrario, si Monsieur Martin place son épargne sur une assurance vie à un taux de rendement net annuel de 3% pendant 15 ans, et qu’il décide de financer son investissement locatif à crédit avec un taux de rentabilité à 4.5% ; dans ce cas, son patrimoine augmentera, à la fin de la période de financement de 15 ans (durée du crédit), de 168 162€.

Dans ce cas précis, le recours au crédit immobilier est un réel levier de croissance du patrimoine.

Existe-t-il d’autres alternatives de placement qu’une assurance vie ?

Bien évidemment, l’investissement dans des SCPI est une autre alternative à l’assurance vie. La moyenne des rendements est aux alentours de 4.5% sur ce marché, voire plus pour les pépites du marché.