► Les SCPI : La Résilience comme ADN ?

► Point de vue Macroéconomique

Tout d’abord, l’épidémie de Covid-19 constitue un choc comparable aux attentats du 11 septembre 2001 et la crise de 2008.

Dans ce cadre, la crise économique va s’imposer, l’Europe dans son ensemble n’échappera pas à la récession avec une croissance nulle ou négative cette année.

En revanche, cette épidémie que nous vivons présente une différence majeure par rapport aux chocs précédents : il s’agit d’un péril sanitaire avant d’être une crise bancaire, financière ou politique.

Dans l’hypothèse admise d’une fin de crise en avril-mai, nous perdrons un semestre, ou au pire une année si le redémarrage suit la lenteur de la reprise de l’économie en Chine. 

Les Banques Centrales vont pouvoir intervenir plus massivement en augmentant les liquidités et en maintenant des taux très bas dans un horizon proche, ce qui nous conduit à penser que la remontée sera relativement plus rapide que les crises antérieures.

De plus, le dispositif exceptionnel mis en place sans précédent par le chef de l’État lors de son allocution de lundi 16 mars va dans ce sens.

► Mesures qui pourraient impacter à court terme les SCPI

Nous avons interrogé certaines sociétés de gestion d’actifs immobiliers qui nous confirment que les transactions locatives seront certainement ralenties et les travaux de remise en état seront également retardés, mais cela reste peu volumineux pour avoir un impact significatif sur les résultats de l’année 2020.

La mesure qui pourrait inquiéter au premier abord est celle de la « suspension des loyers versés par les PME en difficultés » aux bailleurs de leurs locaux prise par le Chef de l’État.

Il faut relativiser cette mesure qui concernera plutôt les petites entreprises. La majorité des actifs dans les SCPI commercialisées par Equance sont des immeubles de taille significative loués à de grandes entreprises. Nous avons conscience qu’une minorité pourrait rencontrer des difficultés pour le paiement des loyers et les mesures du gouvernement devraient leur permettre de surmonter ce ralentissement économique. En parallèle, les sociétés de gestion mettront en place des mesures d’accompagnement comme des délais de paiement ou franchise avec renouvellement du bail.

Les SCPI possédant des réserves (report à nouveau) pourront venir soutenir la distribution en 2020.

► Points forts des SCPI pour faire face à la crise

Les associés des parts de SCPI sont protégés par des baux à long terme. Nous pouvons citer la SCPI Pierval Santé où la durée moyenne des baux restants est de 12,96 ans, où encore, Corum Origin dont la durée moyenne restante est de 8,13 ans.

L’immobilier est un investissement de long terme, il peut connaitre des cycles, mais globalement sur plusieurs décennies, il tend vers un cycle haussier. 

La diversification des typologies d’investissements dans les SCPI (bureaux, commerces, logistiques, etc.) et la répartition géographique (Ile de France, Province et étranger) permettent la mutualisation des risques, essentielle pour faire face à la crise.

Le report à nouveau, correspondant aux résultats non distribués au cours de l’année et mis en réserve est exactement prévu pour pallier aux différentes fluctuations.

► Historique – Rendement des SCPI en 2008

La performance globale des SCPI combine en fait deux éléments : d'une part le prix des parts, et d'autre part, le rendement.

Dans le cas des SCPI, le rendement est souvent l'information la plus importante, car il constitue une source de revenus.  

Or, même si le prix des parts a baissé s'alignant sur le retournement du marché immobilier au second semestre 2008, le rendement s’est maintenu.

Ainsi, en 2008, les SCPI ont continué de fournir leur rendement, 5,73 %, très proche des 6 % de 2007.

Pour mémoire le rendement de l’ensemble des SCPI d’immobilier d’entreprises a augmenté en 2019 de 5 points de base soit une moyenne de 4,40% contre 4,35% en 2018.

Cela, rapporté à la courbe des taux courts (proche de 0), laisse une marge d’amortissement non négligeable en termes de prime de risque.