Optimisation fiscale avant la fin de l'année : choisir les dispositifs adaptés à sa situation

« Placement alternatif préféré des français », « valeur refuge par excellence », l’immobilier continue d’être l’objet de toutes les attentions des investisseurs et à juste titre compte tenu des opportunités conjoncturelles multiples des dernières années…

Commentaire de Corinne Coccetta, Responsable Immobilier chez Equance

Depuis la crise financière, nous constatons une baisse conséquente des taux de rémunération des produits financiers sur le marché, et de manière concomittante des taux d’emprunt historiquement bas, particulièrement sur cette année : cette combinaison d’éléments a amené de plus en plus d’investisseurs à arbitrer leurs contrats obligataires ou autres, trop peu rémunérateurs, et créé un formidable effet de levier pour des investissements immobiliers.

Mais vers quels investissements se tourner ? Si un panel assez large répond aux différentes situations, force est de constater dans les derniers mois de l’année un intérêt récurrent suite au « réveil » des contribuables qui voient la dernière ligne droite pour agir sur leurs impôts.

L’investissement en immobilier trouvera toute sa pertinence en étant l’objet d’une analyse patrimoniale globale, qui prendra en compte la situation personnelle de chaque investisseur au regard de paramètres fondamentaux et incontournables, comme par exemple l’âge des investisseurs, la composition de la famille, le TMI (taux marginal d’imposition), l’absence ou l’existence de revenus fonciers, les possibilités d’endettement ou pas, et de nombreux autres points qui seront soulevés par le conseiller.

On ne peut évoquer le caractère patrimonial de l’immobilier, sans penser aux  biens anciens, de belle facture, qui font l’objet de réhabilitations qui gardent et rehaussent leurs cachets.

Ce sont les biens sur lesquels on peut appliquer les avantages des dispositifs «Déficit Foncier», «Malraux», «Monument Historique».

A qui s’adressent ces produits ? Quelles sont les spécificités à prendre en compte ? Sont-ils éligibles aux non-résidents ?

Le tableau ci-dessous nous éclaire sur les particularités de chacun :

La préconisation pour l’un ou l’autre de ces dispositifs d’investissement va varier selon les biens immobiliers identifiés à l’instant T : elle va découler d’un examen sur-mesure, qui jouera l’équilibriste entre la situation fiscale de l’investisseur (TMI, revenus fonciers existants ou pas), la pertinence  des biens (prix, localisation, intérêt patrimonial, potentiel locatif) et leurs caractéristiques (date de signature de l’acte notarié, pourcentage de travaux, date de livraison).

Un comparatif de ces 3 dispositifs pour un même foyer fiscal sera incontournable, en gardant toujours à l’esprit que le gain fiscal ne doit pas être l’objectif premier d’un investissement, mais en quelque sorte « la cerise sur le gâteau ».

Cas Pratique :

Pour illustrer par des chiffres, voici dans le tableau qui suit l’analyse que nous pourrions faire pour un client résident fiscal français, TMI 41%, revenus fonciers existants dégageant un résultat fiscal de 30 K€.

Le financement est fait sur la base d’un crédit In Fine 15 ans à 2,2%, avec 110 000 € d’adossement sur les 3 produits.

Le constat qui peut être réalisé est que pour un investissement d’un montant sensiblement équivalent sur les 3 produits, et d’un apport en adossement identique, ce client aura tout intérêt à faire l’investissement proposé en Monument Historique à crédit, puisqu’il génère l’effort d’épargne le plus faible, et le TRI le plus élevé…

On l’aura compris, la préconisation est intrinsèquement liée au bien immobilier et à ses particularités, et il n’est pas judicieux de faire un comparatif par fiscalité de façon générique.

A titre d’exemple, sur la base de ce client type si le pourcentage de travaux était équivalent sur les 3 programmes, le déficit foncier à crédit ressortirait de façon nettement plus avantageuse pour ce client, pour la raison suivante : les travaux ont plus d’impact sur des revenus fonciers existants, car ils génèrent un gain fiscal équivalent au montant des travaux x TMI + les 15.5% de prélèvements sociaux, soit 56.5%, alors qu’en Monument Historique, le gain sera équivalent au seul montant des travaux x TMI.

La plus grande attention est donc requise, votre Consultant Equance se tient à votre disposition pour tout renseignement sur ces dispositifs.

Pour illustrer ces chiffres, nous avons sélectionné 2 programmes immobiliers qui ont servi de base au calcul précédent, l'un situé à Nîmes sous le dispositif du déficit foncier, l’autre à Colmar en dispositif Malraux.

Nous sommes à votre disposition pour vous présenter ces programmes en détail ou rechercher le bien qui correspondra à votre situation et vos attentes. Pour en savoir plus vous vous pouvez nous contacter par email : contact@equance.com ou consulter notre carte des représentations pour être mis en contact avec le consultant le plus proche de chez vous : "Nos représentations".