Les différentes formes d'acquisition immobilière : Focus sur le Viager

Il existe plusieurs formes de ventes immobilières, certaines ne se concluent pas devant un notaire, comme l'achat de parts de Sociétés Civiles de Placements Immobiliers, d'autres ne sont portées que sur une partie du bien, comme l'achat en nue-propriété... Avant d'investir il important de les comprendre afin de sélectionner la plus adaptée à notre profil et à notre objectif (retraite, revenus complémentaires, investissement, défiscalisation, habitation...). Nous avons choisi de vous présenter ici Le Viager. Ce mode d'acquisition très particulier s'apparente à une acquisition en Nue-Propriété.

 

Le fonctionnement du viager occupé

Le viager est une forme de vente immobilière dont le contrat est rédigé, comme une vente classique, par un notaire.

Le logement occupé par le vendeur est vendu en contrepartie d'une rente versée jusqu'au décès du vendeur (d'où le terme de rente viagère) et du paiement d'un « bouquet » (une fraction de la valeur du bien) versée à la conclusion de la vente. Le vendeur conserve le droit de vivre dans son logement jusqu'à la fin de ses jours.

Le montant du bouquet et de la rente viagère sont fixés en commun accord entre le vendeur et l'acheteur. Ils sont la plupart du temps aidés par des cabinets spécialisés.

 

Les avantages et inconvénients de l'achat en viager

Un achat en viager comporte de nombreux avantages et quelques inconvénients qu'il faut garder à l'esprit.

Avantages

Inconvénients


  • Pas besoin de souscrire un crédit immobilier pour financer le bien en viager

 

  • Apport personnel de l'acheteur (le « bouquet ») en général plus faible que pour un achat immobilier classique

 

  • Pas de soucis de gestion locative (paiement des loyers, gestion des locataires, rénovation du bien au départ des locataires)

 

  • En cas de vente, imposition de la plus-value immobilière calculée sur la valeur fiscale du bien déclarée lors de l'achat
  • Pas de jouissance immédiate du logement

 

  • Risque de longévité du vendeur (possibilité néanmoins de limiter le versement de la rente dans la durée en optant pour une « vente à terme »)

 

Comparatif entre un achat en viager et  un achat classique à crédit

L'exemple ci-dessous est indicatif et se base sur un cas relativement courant à savoir une femme de 75 ans avec une espérance de vie de 12 ans souhaitant vendre en viager un bien immobilier occupé évalué à 500K Euros.

2 scénarios sont étudiés : un achat classique à crédit et un achat en viager du même bien immobilier. Cet exemple montre que l'achat en viager rapporterait au bout de 12 ans (au décès attendu du vendeur) près de 200K Euros de plus que l'achat classique. Ceci s'explique par l'absence de crédit (et donc de taux d'intérêt et d'assurance emprunteur à payer), l'absence de loyers (et donc d'impôts sur les revenus locatifs à payer) et l'absence de rotations de locataire (et donc de travaux de remise en état à payer) dans le cas d'un achat en viager.

 

Scénario 1 : Achat classique à crédit

Montant en K Euros

Prix / valeur libre du bien

500

Pied à terre de standing ou future location meublée d'environ 50m2 dans des quartiers de standing à Paris

Apport

-150

30% d'apport demandé en général par les banques aux expatriés

Emprunt

-350

 

Coût du crédit

-84

- Sur 12 ans avec un taux global de 3,4% (3% de taux d'intérêt + 0,4% d'assurance emprunteur)

- Correspond à une mensualité totale d'environ 3 000 Euros  sur 12 ans (emprunt + coût du crédit)

Revenus des loyers après imposition

104

- 25 Euros hors charges par m2 max avec un taux d'occupation de 90%

- Imposition à 20% minimum pour les expatriés au titre de l'impôt sur le revenu + prélèvements sociaux de 15,5% soit 35,5% au total

Entretien de l'appartement

-30

Rotation de locataires tous les 4 ans avec 10KE de travaux de remise en état à chaque rotation

Gain au bout de 12 ans

-10

 

 

Scénario 2 : Achat en viager

Montant en K Euros

Prix / valeur libre du bien

500

 

Apport ("Bouquet")

-100

Le montant du bouquet est négociable et représente généralement 20% du prix du bien pour une femme âgée de 75 ans

Montant cumulé attendu des rentes à verser

-211

- Pour l'achat d'un bien d'une valeur libre estimée à 500K Euros, occupé par une femme âgée de 75 ans et compte tenu d'un bouquet de 100K Euros, le montant moyen de la rente viagère à verser mensuellement jusqu'au décès du vendeur serait d'environ 1500 Euros

- Ce montant inclut l'indexation annuelle et légale des rentes viagères basée sur l'indice mensuel des prix à la consommation des ménages[1] (soit environ 1 % par an à ce jour)

Gain au bout de 12 ans

189

Au décès attendu du vendeur

 [1] Indice mensuel des prix à la consommation des ménages urbains dont le chef est employé ou ouvrier, série hors tabac, base 100 en 1998, établi par l'Institut National de la Statistique et des Etudes Economiques et publié au Bulletin Mensuel des Statistiques

 

Remarques sur les exemples :

  • Hors variation du prix de l'immobilier (commun aux 2 scénarios)
  • Hors frais de notaire, taxes foncières et charges de copropriété (commun aux 2 scénarios). A noter néanmoins qu'un achat en viager permet d'économiser dans notre exemple environ 15K Euros de frais de notaire car ces frais sont alors calculés sur la base de la valeur occupée du bien

 

Questions fréquentes d'un acheteur en viager et réponses

 

Questions

Réponses

1. Puis-je emprunter pour payer le « bouquet »?

 

  • Sans autre bien à donner en garantie aux banques, celles-ci ne peuvent pas financer le bouquet, du fait qu'une hypothèque de premier rang est consentie au vendeur pour lui garantir le paiement de la rente viagère.

 

2. Que se passe-t-il si je ne peux plus payer la rente viagère?

 

  • Vous pouvez revendre le viager en cours.
3. Que se passe-t-il si le vendeur décède prématurément?

 

  • Il y a arrêt du paiement des rentes.
  • Vous récupérez le bien immobilier au décès du vendeur et en disposez comme vous le souhaitez (jouissance, location ou vente).
  • Vous aurez alors réalisé un investissement financier très intéressant.

 

4. Que se passe-t-il si je décède avant le vendeur?

 

  • Le viager en cours est intégré dans votre succession.
  • A l'ouverture de votre succession, les héritiers peuvent décider de reprendre le viager en cours (en continuant de payer la rente viagère) ou de le revendre.

 

5. Comment minorez le risque dû au paiement de la rente viagère dans le temps ?

 

  • Vous pouvez opter pour une « vente à terme » limitant le paiement de la rente sur une période définie à l'avance, mais ce n'est alors plus juridiquement un achat en viager.
  • Une autre possibilité si vos moyens vous le permettent est d'acheter plusieurs biens en viager seul ou à plusieurs, afin de diversifier vos risques et sécuriser le rendement financier.

 

6. Quelles sont les dépenses récurrentes en ma charge?

 

  • Comme pour un achat immobilier classique à savoir les frais de Notaire (mais diminués car calculés sur la valeur occupée), la taxe foncière, les travaux d'immeubles et 1/4 des charges de copropriété.

 

7. Quelles sont les implications fiscales de l'achat d'un bien en viager ?

 

Puis-je déduire le versement de la rente viagère des mes revenus imposables ?

 

Comment suis-je imposé sur la plus-value du bien en cas de cession?

 

 

Dois-je déclarer à l'ISF le bien acheté en viager?

 

 

 

 

  • La rente viagère n'est pas déductible fiscalement des revenus fonciers ou autres.

 

 

  • Sur la base de la valeur fiscale déclarée au moment de l'acquisition du bien. Si vous êtes expatrié, le taux d'imposition va différer selon votre lieu de résidence (UE ou hors de l'UE).

 

  • Oui, mais le montant de cette déclaration est faible car vous pouvez déduire de la valeur libre du bien la valeur d'occupation par le vendeur ainsi que le montant théorique des rentes restant à verser.

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