Déficit foncier : jackpot fiscal grâce au prélèvement à la source

Pourquoi est-il encore plus judicieux d'investir dans l'immobilier avant le 31/12/2018 en intégrant des travaux à son investissement avec le dispositif du Déficit Foncier ?

Corinne Coccetta - Responsable Immobilier - Equance Gestion privée Internationale

Commentaire de Corinne Coccetta, Responsable Immobilier chez Equance

De façon générale, un placement immobilier est une valeur sûre et comme le rappelait Théodore Roosevelt : « Toute personne qui investit dans un bien immobilier attentivement sélectionné, dans un quartier en croissance d’une ville prospère, adopte la méthode la plus sûre pour devenir indépendant financièrement, parce que l’immobilier est à la base de la richesse. » 

Depuis plus d’un siècle, la cession d’un bien immobilier détenu plus de 20 ans, à l’exception des années 1930 à 1950 qui a connu la période de guerre, engendre en effet, systématiquement, une plus-value, comme l’illustre bien le tableau ci-dessous.

Source : CGEDD d'après INSEE, bases de données notariales, indices Notaires-INSEE désaisonnalisés, Duon, Toutain et Villa (CEPII).

Il serait possible de se satisfaire de cet extraordinaire état de fait pour se convaincre d’investir, mais l’année 2018 semble offrir un cadre encore plus incitatif.

Deux raisons à cela :

- la première concerne les taux d’intérêts. Il n’aura échappé à personne qu’actuellement les taux pour un emprunt immobilier sont au plus bas, les oiseaux de mauvais augures ont eu tort, la remontée des taux n’a pas eu lieu. Au contraire, selon l’Observatoire Crédit Logement les taux baissent actuellement de 0.01% par mois, il est donc encore possible de bénéficier de l’effet de levier à moindre coût.    

Certes les taux sont attractifs, mais ils ne sont pas la seule raison pour laquelle investir dans l’immobilier en 2018 est extrêmement intéressant.

-la seconde raison majeure concerne les dispositions prévues sur le déficit foncier à l’occasion du passage au prélèvement à la source. En effet le législateur, soucieux de ne pas léser les contribuables souhaitant effectuer des travaux lors d’une année blanche et ne voulant pas non plus pénaliser le marché de l’immobilier, a décidé que le déficit foncier 2018 serait imputable à hauteur de 100% en 2018 et à 50% en 2019.

Soit pour 100.000 € de travaux en 2018, 150.000 € pris en compte fiscalement sur 2 ans, une réelle aubaine pour les foyers subissant une lourde imposition.

Pour rappel, le déficit foncier est déductible du revenu global à hauteur de 10 700 € par an, si le déficit est supérieur à cette limite, le surplus est reportable sur une période de 10 ans. C’est une formidable opportunité de constituer ou de renforcer un patrimoine immobilier tout en diminuant son impôt sur plusieurs années. Une fois le stock de déficit foncier utilisé, il sera même possible de mettre en place certaines solutions pour continuer à neutraliser la fiscalité applicable et pour cela Equance vous accompagne tout au long de votre projet.

Exemple de réalisation sur un dispositif déficit foncier

 

Exemple d’investissement pour un contribuable résidant fiscal français ayant 20 000 € revenus fonciers existants :

Explications pour ce cas de figure :

L’investisseur qui a déboursé 122 500 € au titre de travaux va donc imputer en 2018, 30 700 € de travaux (20 000 € qui gomment les revenus fonciers + 10 700 € imputés sur le revenu global), qu’il va « perdre » du fait du CIMR de l’année blanche, mais va gagner la possibilité d’imputer 50% de travaux supplémentaire en 2019, soit 183 750 € : étant donné qu’il perd 30 700 € qui (CIMR) il reste donc 153 050 € à imputer dans les 10 ans à venir au lieu des 122 500 € réellement décaissés.

Dans ce cas précis, l’investisseur « perd » 30 700 € mais gagne 61 250 € en reportant 153 750 € sur 10 ans au lieu de 91 800 €.

Pour pouvoir bénéficier du déficit foncier à hauteur de 150%, vous devrez effectuer des travaux sur un bien que vous détenez déjà ou acquérir un bien sur lequel il y aura nécessairement une quote-part de travaux, celle-ci bénéficiera de l’effet fiscal des lors que l’acquisition du bien, et le déblocage du montant des travaux auront été faits avant le 31 décembre 2018.

Cette configuration n’est pas la seule envisageable, il y a autant de cas que d’investisseurs, votre conseiller Equance se rend disponible pour vous donner une solution sur mesure, compte tenu de ce contexte particulier.

Il ne reste qu’un détail à régler pour profiter de cette aubaine : Oser !

Nous vous proposons dans le cadre de notre coup de coeur du mois un programme en Déficit Foncier :

Nos équipes se tiennent à votre disposition pour vous conseiller. Pour en savoir plus vous pouvez nous contacter par email : contact@equance.com ou consulter notre page des représentations pour être mis en contact avec le consultant le plus proche de chez vous : "Nos représentations".

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