Expatriation en Australie : Comment bien optimiser son patrimoine en investissant dans l’immobilier en France ?

Avec plus de 275 filiales de sociétés françaises, l’Australie compte près de 80 000 expatriés Français, basés principalement à Sydney et à Melbourne, mais aussi à Perth et à Brisbane. Outre les Français arrivés par le biais de leur entreprise, l’Australie attire également de nombreux jeunes issus des grandes écoles françaises, aujourd’hui à la tête de groupes australiens ou américains. Pour beaucoup, l’investissement dans l’immobilier français, que ce soit en direct ou par le biais de SCPI, reste le placement privilégié. Explications. 

Photo : Alain Grosclaude

Par Franck Petit, consultant en Australie chez Equance, Société de gestion privée internationale

Chaque année, plusieurs centaines de français arrivent en Australie. Qu’ils soient jeunes diplômés, salariés, retraités, tous recherchent avant tout le changement, séduits par la qualité de vie australienne. Même si la fiscalité australienne demeure un atout supplémentaire, puisque l’imposition sur le patrimoine n’existe pas, ni les droits de succession.

•  Le « negative gearing » ou le « bare ownership » (Nue-Propriété), des solutions pour optimiser son impôt sur le revenu en Australie

Pour les résidents possédant des biens immobiliers locatifs en France, comme ceux qui auraient mis leur résidence principale en location, ils devront déclarer leurs revenus mondiaux s’ils sont permanent resident ou Australiens. Ainsi, les conditions peuvent être désavantageuses car les revenus et les plus

-values sur les biens immobiliers sont imposés jusqu’à 47 % (tranche marginale d’imposition la plus haute). Dans ce cas, le « negative gearing » s’avère une solution intéressante. En effet, ce régime de déficit foncier spécifique à l’Australie permet d’acquérir un bien avec des travaux, dans le pays de son choix, et de déduire le coût de ces travaux ou de construction, sans limitation, réduisant ainsi le montant de son impôt sur le revenu global. Concernant l’emplacement du bien, compte tenu des prix élevés de l’immobilier australien et des taux variables, un investissement en France est plus adapté en raison notamment des prix accessibles de l’immobilier et de la faiblesse des taux d’intérêt. Au-delà de ses aspects économiques, l’immobilier français peut revêtir à leurs yeux un charme que n’auront pas toujours les constructions australiennes.

Deuxième dispositif ayant un impact sur le calcul de l’impôt sur le revenu : la « bare ownership », appelée en France, la Nue-Propriété, très peu connue des résidents australiens, qui permet d’acheter un bien immobilier  décoté pouvant aller jusqu’à 60 % du prix en pleine propriété et d’en laisser l’usufruit (loyers) à un bailleur institutionnel pendant une durée de quinze à seize ans. Très intéressant, ce dispositif possède aussi l’avantage pour les expatriés de les décharger des contraintes de gestion, puisqu’elles sont à la charge du bailleur.    

•  Le visa 457, un statut pour bénéficier d’avantages fiscaux en cas d’investissements à l’étranger   

La plupart des salariés envoyés par leur entreprise bénéficient du visa 457. Grâce à ce statut, les non-résidents peuvent investir en France, sans être imposés en Australie. Pour ces expatriés, dont beaucoup iront après trois ans, travailler dans d’autres villes d’Asie, mais qui à terme rentreront en France, l’investissement dans l’immobilier français demeure très intéressant. Tout d’abord, il permet de se construire un patrimoine. Par exemple, moyennant un effort mensuel de 200 à 500 euros par mois, pendant 15 ans, il est possible d’acquérir un appartement neuf en centre-ville de  Bordeaux ou Toulouse. Idéal pour les études des enfants ou pour préparer sa retraite, ces investissements en direct restent de bonnes sources de revenus complémentaires. En outre, les expatriés bénéficient de conditions privilégiées, d’où l’importance de bien préparer le retour en France pour maintenir son niveau de vie. L’achat d’un bien en nue-propriété présente de nombreux atouts.  Et pour ceux qui ne souhaitent pas avoir de gestion immobilière, l’achat de SCPI reste un des meilleurs investissements locatifs.

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