Bénéficier des avantages de la pierre, sans la fiscalité de l’immobilier ?

Possible… via l’achat d’OPCVM investis en viagers immobiliers  

De nombreux épargnants souhaitent bénéficier des avantages du placement immobilier… tout en échappant à sa fiscalité grandissante ! C’est aujourd’hui possible via des sicav dédiées au viager immobilier et offrant donc le quadruple avantage d’être investies dans la pierre, de mutualiser les risques du viager, de bénéficier de la fiscalité des valeurs mobilières et de rendre le placement liquide.

Didier BujonPar Didier Bujon, Directeur général du Groupe Equance

Bien sûr, le viager, ce n’est pas nouveau. La formule est ancienne et continue de séduire, en direct, quelques investisseurs. Ces dernières années, toutefois, l’allongement de l’espérance de vie, combinée à la croissance des taxes immobilières, a fait reculer plus d’un épargnant qui s’intéressait au viager…

Le viager est fort utile aux personnes âgées souhaitant vivre chez elles le plus longtemps possible ; Ensuite parce que des formules innovantes permettent de tirer avantage de l’investissement en viager, sans subir ses inconvénients.

Le principe du viager mutualisé au sein d’un OPCVM est ainsi novateur par sa structuration et également par son traitement fiscal : en effet, cela permet d’acquérir de l’immobilier sous un statut de valeur mobilière, et non immobilière.

Nous avons cherché pour vous un OPCVM qui corresponde aux exigences d'Equance et nous avons sélectionné la SICAV 123Viager gérée par 123Venture :

La SICAV 123Viager : Orientation de Gestion

Lancée en octobre 2012, 123Viager est une SICAV de droit français qui acquiert et gère des biens immobiliers en viager occupé en France métropolitaine. La stratégie d'123Viager est de se constituer dans un cadre mutualisé et sécurisé, un patrimoine immobilier acquis en viager occupé, diversifié et liquide. L'objectif de gestion de la SICAV est d'atteindre un rendement moyen de l'ordre de 5 à 6% par an* acquis par l'amortissement progressif de la décote à l'acquisition et l'effet de levier du paiement à crédit.

Forme juridique SICAV contractuelle
Date de création 16/10/2012
Code ISIN FR0011317726
Actif net au 30-06-2014 2 130 355,14€
Valeur d’origine (30/09/2012) 1 000,00 €
Valeur liquidative au 30/06/2014  1 152,59 €

 

Mutualisation des risques…

Premier progrès important donc : la possibilité de mutualiser les risques en devenant propriétaire de plusieurs viagers. Une sicav se charge d’acquérir les viagers (seuls ceux souscrits sur une seule tête sont retenus) et de verser les soultes éventuelles ainsi que les rentes aux crédirentiers. Par exemple, 50% des fonds sont dédiés aux achats tandis que 50% servent à verser les rentes. La sicav capitalise ses revenus et n’effectue aucune distribution. C’est à la revente de leurs actions que les actionnaires perçoivent leur éventuelle plus-value. Bien que non garantie, celle-ci est quasiment assurée en raison de la forte décote du prix immobilier au moment de l’achat des viagers.

… et fiscalité mobilière

Le fait d’être taxée au titre de valeur mobilière donne à la sicav investie en viagers immobiliers un avantage fiscal incontestable. Depuis l’allongement de la durée de détention d’un bien immobilier conditionnant l’exonération totale d’impôt (22 ans pour l’Impôt sur le revenu et 30 ans pour la CSG désormais), la fiscalité des valeurs mobilières peut, en effet, s’avérer plus attractive si l’on ne souhaite pas conserver son placement pendant plusieurs décennies (abattement pour durée de détention de 50% à partir de 2 ans et de 65% à partir de 8 ans)…

Encore plus intéressant pour les non-résidents

A noter que ce produit innovant permet aux non-résidents d’acquérir des biens immobiliers français en évitant la fiscalité de l’immobilier (IR sur revenus fonciers, CSG et plus-value immobilière voire ISF pour certains). De fait, les revenus mobiliers détenus par des non-résidents sont exonérés de CSG et de taxe sur la plus-value.

 

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* Les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures. Elles ne sont pas constantes dans le temps. Le rendement n'est pas garanti. Comme tout OPCVM non coté, la SICAV 123Viager présente un risque de perte en capital.

La SICAV 123Viager est un OPCVM contractuel. Il n’est pas soumis à l’agrément de l’Autorité des Marchés Financiers et n’est pas soumis aux règles applicables aux OPCVM agréés : ses règles de gestion et de fonctionnement sont fixées par son prospectus et ses statuts. Avant d’investir dans cet OPCVM, vous devez comprendre comment il sera géré et quels sont les risques particuliers liés à la gestion mise en oeuvre. En particulier, vous devez prendre connaissance des conditions et des modalités particulières de fonctionnement et de gestion de cet OPCVM en matière de règles d’investissement et d’engagement, de conditions et modalités de souscription, acquisition et rachat des actions et de valeur liquidative en deçà de laquelle il est procédé à sa dissolution. Ces conditions et modalités sont énoncées dans le prospectus et les statuts de la SICA V 123Viager, de même que les conditions dans lesquelles les statuts peuvent être modifiés. La durée minimum de placement recommandée est de huit ans. La souscription et l’acquisition des actions de la SICA V 123Viager sont réservées aux investisseurs mentionnés à l’article 412-76 du règlement général de l’AMF.

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